บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย จำกัด (มหาชน) หรือ “FPT” ผู้นำการให้บริการแพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรของประเทศไทย ทั้งที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า อาคารพาณิชย์ พื้นที่เพื่อการค้า อสังหาริมทรัพย์ทางด้านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่อยู่เบื้องหลังโครงการชั้นนำมากมายในไทย อาทิ โครงการสามย่านมิตรทาวน์ อาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ (FYI Center) โครงการสาทร สแควร์ (Sathorn Square) โรงแรมดับเบิ้ลยู กรุงเทพ (W Bangkok) เดอะ แอสคอท สาทร (Asscott Sathorn) รวมถึงบ้านและทาวน์โฮมคุณภาพภายใต้แบรนด์ “โกลเด้น” ต่างๆ ซึ่งอยู่ในภายใต้กลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ต ผู้พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสเมกะโปรเจ็กต์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย “One Bangkok” มูลค่ากว่า 1.2 แสนล้านบาทที่กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนา ครั้งนี้ Mediator จะพาทุกท่านไปรู้จักกับเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) หนึ่งกลุ่มธุรกิจในเครือ FPT กับบทบาทการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมสมัยใหม่ ด้วยแนวคิด Smart & Sustainable Logistics Park ที่กำลังจะก้าวมาเป็นผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมและโลจิสติกส์อันดับ 1 ของประเทศ

เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) กับบทบาทแห่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมสมัยใหม่

บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ “FPIT” เป็นบริษัทในเครือของบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นทั้งผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล ที่มีการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ประเทศสิงคโปร์ (SGX-ST) และเป็นบริษัทภายใต้กลุ่มไทยเจริญคอร์ปอเรชั่น (Thai Charoen Corporation Group: TCC Group) กลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่อันดับหนึ่งของประเทศไทย ที่มีบริษัทยักษ์ใหญ่อย่างบริษัท ไทยเบฟเวอเรจ จำกัด (มหาชน) บริษัท โออิชิ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) บริษัท เสริมสุข จํากัด (มหาชน) และ บริษัท บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) รวมอยู่ด้วย ปัจจุบัน เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) เป็นหนึ่งในผู้นำกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมสมัยใหม่ของประเทศ โดยมีแนวทางการดำเนินธุรกิจในบทบาทของผู้พัฒนา เจ้าของ และผู้บริหารจัดการอาคารโรงงาน คลังสินค้า และเขตอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ (Logistics Park) กว่า 30 แห่ง ทั่วประเทศ

สำหรับธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) ให้บริการด้านการพัฒนาและบริหารจัดการโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่า (Ready-Built Factory) และอาคารคลังสินค้าให้เช่า (Ready-Built Warehouse) ในนิคมอุตสาหกรรม สวนอุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรม เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม และเขตอื่นๆ ที่มีศักยภาพในประเทศไทย โดยมีกลุ่มลูกค้าหลัก คือ กลุ่มโลจิสติกส์ กลุ่มยานยนต์ กลุ่มอาหารและเครื่องดื่ม กลุ่มธุรกิจค้าปลีกอิเล็กทรอนิกส์ กลุ่มชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค เป็นต้น ซึ่งส่วนมากเป็นบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น อเมริกา สิงคโปร์ เยอรมัน และไทย นอกจากนี้ยังดำเนินโครงการเพื่อการพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่า (Built-to-Suit) และโครงการเมืองอุตสาหกรรม (Industrial Township) อีกด้วย

ส่องความเคลื่อนไหวของบริษัทต่างชาติต่อพื้นที่อุตสาหกรรมในประเทศไทย

ปัจจุบัน บริษัทต่างชาติให้ความสนใจในการลงทุนในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริษัทสัญชาติญี่ปุ่น โดยแนวโน้มการลงทุนของบริษัทต่างชาติในพื้นที่อุตสาหกรรมในประเทศไทยในปัจจุบันนั้นเกี่ยวเนื่องกับปัจจัย 3 ประการ ได้แก่ สงครามการค้า (Trade War) สงครามเทคโนโลยี (Tech War) และผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 ที่มีส่วนเร่งให้เกิดภาคการลงทุนในประเทศไทยเนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายได้รับผลกระทบจากการกีดกันทางการค้าและเทคโนโลยี รวมถึงการชะลอตัวของภาคเศรษฐกิจจีน อันเนื่องมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา ทำให้ระบบห่วงโซ่อุปทานประเทศจีนกำลังตกอยู่ภายใต้การเปลี่ยนแปลง (Disruption) อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งจะส่งผลให้ทั่วโลกหันมาให้ความสำคัญกับเครือข่ายการผลิต (Production Network) มากกว่าห่วงโซ่อุปทานโลก (Global Supply Chain) โดยมีเป้าหมายเพื่อกระจายการลงทุนและการส่งออกในจีนไปยังประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคอาเซียนให้มากขึ้น และเพิ่มการส่งออกจากประเทศเหล่านั้นโดยตรง เพื่อหลีกเลี่ยงมาตรการกีดกันทางการค้า (Trade Barriers) ทั้งจากผู้ประกอบการต่างชาติในจีนและผู้ประกอบการจีนเอง นอกจากนี้ผลกระทบจากภูมิรัฐศาสตร (Geopolitics) ที่ครอบคลุมเกี่ยวกับเหตุการณ์การเมือง ความสัมพันธ์ระหว่างประเทศ ปัญหาสังคม และความขัดแย้งทั้งในและระหว่างประเทศที่มีบทบาทต่อการกำหนดรูปแบบทิศทางการค้าและการลงทุนโลก จะยิ่งส่งผลให้บริษัทต่างๆ ในสหรัฐอเมริกา รวมถึงผู้ประกอบการในไต้หวันและสิงคโปร์หันมาให้ความสนใจกับการลงทุนในไทยหลังสถานการณ์โควิด-19 กันมากขึ้น

เปิดมุมมองในฐานะผู้บริหารไทยต่ออนาคต EEC

สืบเนื่องจากความสำเร็จของแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Seaboard) ทำให้เกิดโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor หรือ EEC) อันเป็นแผนยุทธศาสตร์ที่มีเป้าหมายในการพัฒนาเศรษฐกิจที่เน้นลงทุนในด้านอุตสาหกรรมแห่งอนาคต (New S-Curve) ทั้ง 5 สาขา ได้แก่ หุ่นยนต์เพื่ออุตสาหกรรม (Robotics) อุตสาหกรรมการบินและโลจิสติกส์ (Aviation and Logistics) อุตสาหกรรมดิจิทัล (Digital) อุตสาหกรรมเชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ (Biofuels and Biochemicals) และ อุตสาหกรรมการแพทย์ครบวงจร (Medical Hub) โดยมีเป้าหมายในการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลภาคตะวันออก คือ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมที่มีศักยภาพ ให้พร้อมรองรับการขยายตัวและพัฒนาในหลากหลายด้าน อันจะนำประเทศไทยไปสู่การเป็นทั้งเมืองเศรษฐกิจและเมืองท่องเที่ยวระดับโลก ด้วยการรองรับแรงงานและนักลงทุนจากทั่วโลก ทำให้เกิดการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย มีโครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงมากขึ้น ส่งผลให้งานด้านการศึกษา การแพทย์ และเทคโนโลยีได้รับการพัฒนามากขึ้นด้วยเช่นกัน อย่างไรก็ตาม คุณโสภณ ราชรักษา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) มองว่าพื้นที่ EEC ยังขาดเอกภาพในการบริหาร ซึ่งมีความทับซ้อนระหว่างสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) และองค์กรที่อยู่ภายใต้กระทรวงมหาดไทย และเห็นว่ารัฐบาลไทยยังต้องให้การผลักดันนโยบายเร่งด่วน ในการการพัฒนา EEC ให้เป็นเมืองอัจฉริยะ (Smart City) เมืองใหม่ได้อย่างเป็นรูปธรรม ผ่านการร่วมลงทุนกับเอกชนในลักษณะหุ้นส่วนมหาชน-เอกชน (Public-Private Partnership: PPP) ที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ซึ่งจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและความไว้วางใจให้กับนักลงทุนที่กำลังจะเข้ามาลงทุนในประเทศไทย

พื้นที่อุตสาหกรรมแห่งอนาคต VS Thailand 4.0 ของเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย)

อุตสาหกรรมแต่ละประเภทประกอบไปด้วยความต้องการที่หลากหลายและมีความเฉพาะทาง ทำให้เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่า ซึ่งขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรมแห่งอนาคตต่างๆ อาทิ เทคโนโลยีอัตโนมัติ (Automation) และเทคโนโลยีหุ่นยนต์ (Robotics) เพื่อบูรณาการความสามารถในการแข่งขันทุกมิติ ผลักดันศักยภาพของพื้นที่อุตสาหกรรมไปสู่โมเดลไทยแลนด์ 4.0 นอกจากนี้ยังเดินหน้าพัฒนาโครงการเขตอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ (Logistics Park) เพื่อสร้างความเข้มแข็งให้กับผู้ประกอบการในห่วงโซ่อุปทาน โดยมีการร่วมทุนกับบริษัท มิตซุย ฟูโดซัง จำกัด (Mitsui Fudosan Co., Ltd.) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของญี่ปุ่นญี่ปุ่นในการในการพัฒนาโครงการบางนา 2 โลจิสติกส์ พาร์ค บนถนนบางนา-ตราด กม. 46 ด้วยการต่อยอดการออกแบบนวัตกรรมคลังสินค้าจากญี่ปุ่น ร่วมกับการนำหุ่นยนต์และระบบอัตโนมัติต่างๆ เข้ามาบริหารพื้นที่ให้กลายเป็น Smart Factory และ Smart Warehouse ที่ครบครัน ด้วยสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รวมถึงการปฏิบัติตามมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนทุกรูปแบบ สอดคล้องกับมาตรฐานระดับสากล ซึ่งเรียกได้เป็นว่าเป็น Smart & Sustainable Logistics Park แห่งแรกในประเทศไทย ที่สามารถตอบสนองความต้องการใช้พื้นที่ของลูกค้าทุกกลุ่มได้เป็นอย่างดี

นอกจากนี้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) ยังกำลังพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรมในพื้นที่จังหวัดบิ่ญเซือง (Bình Dương) ในภาคตะวันออกเฉียงใต้ของประเทศเวียดนาม รวมถึงมีโครงการที่จะสร้างเมืองอุตสาหกรรม (Industrial Town) ซึ่งเป็นการบูรณาการระหว่างพื้นที่อุตสาหกรรม พื้นที่เพื่อการค้า พื้นที่โลจิสติกส์ และพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัยเข้าด้วยกัน ควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืนตามแนวทาง ESG (Environmental, Social, Governance) บนพื้นที่กว่า 4,700 ไร่บนถนนบาง-ตราด กม. 32 ที่กำลังจะเปิดตัวในเร็วๆ นี้อีกด้วย

แนวทางและความร่วมมือที่เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) ต้องการในการพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรมในอนาคต

ปัจจุบัน เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) มีพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าภายใต้การบริหารจัดการรวมทั้งสิ้นกว่า 3.04 ล้านตารางเมตร กระจายอยู่ในประเทศไทย เวียดนาม และอินโดนีเซีย เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) มองหาความร่วมมือในการพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรมในอนาคตในด้านต่างๆ ดังนี้

พื้นที่อุตสาหกรรมอัจฉริยะ (Smart Industrial Property) ในด้านเทคโนโลยีและนวัตกรรม
・การออกแบบสถาปัตยกรรมใหม่ภายใต้ภาคเศรษฐกิจใหม่ ที่ขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรม เทคโนโลยี และความคิดสร้างสรรค์ โดยคำนึงถึงความยั่งยืนทั้งด้านสังคมและสิ่งแวดล้อม (New building design for new economy)
・ระบบอัตโนมัติและการจัดการวัตถุดิบ (Automation & Material Handling)
・เทคโนโลยีหุ่นยนต์ (Robotic)
・เทคโนโลยีอินเทอร์เน็ตของสรรพสิ่ง (Internet of Things: IoT)
・เทคโนโลยีเพื่อวงการอสังหาริมทรัพย์ (Property Technology: Prop Tech) และการก่อสร้าง (Construction Technology: Con Tech)

ความยั่งยืน
・การพัฒนาพื้นที่และอาคารสีเขียว (Green Development & Building)
・พลังงานอัจฉริยะและระบบบริหารจัดการพลังงานอัจฉริยะ (Smart Energy & Management)
・แนวทางการออกแบบพื้นที่ที่มีผู้ใช้งานเป็นศูนย์กลาง (Human Centric Features)
・การสร้างสรรค์และพัฒนาพื้นที่ในด้านต่างๆ (Good Place)

การสร้างสรรค์และพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ
・โมเดลอุตสาหกรรมในเมือง (In-City Industrial Model)
・เมืองอุตสาหกรรม (Industrial Township)
・พื้นที่เพื่อการค้า (Business Park)

ด้วยแนวทางการบริหารธุรกิจที่ยึดความต้องการของลูกค้าเป็นที่ตั้ง รวมถึงความรู้ความสามารถ และความเชี่ยวชาญในด้านอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่ไปกับการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด จึงกลายเป็นผู้นำด้านวงการอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่มธุรกิจ ที่ได้รับการยอมรับและไว้วางใจจากลูกค้าทั่วโลก และนี่ก็เป็นอีกหนึ่งบริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีศักยภาพเป็นอย่างมากในการขับเคลื่อนและยกระดับพื้นที่อุตสาหกรรมของไทยไปสู่ยุคใหม่เพื่อการเติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน

タイ国内40ヶ所 以上に約900棟もの産業用不動産を所有し、バンコク都心に開発中のスマートシティ「One Bangkok」といったタイ最大規模のプロジェクトを手掛ける「Frasers Property Thailand」。最近では、三井不動産との合弁で開発を進める「スマート・ロジスティック・パーク」など工場団地の新しいカタチを提案し、注目を集めています。そんな同社のCEO・ソーポン氏から見たタイの工業用地を取り巻く環境、EECの将来性、そしてこれからの工業用地の在り方とは？

日本企業も多く入居する産業用不動産を多数展開！

ガンタトーン：
多岐に渡る事業を手掛ける「Frasers Property Thailand（以下Frasers）」ですが、その事業概要を教えていただけますか？

ソーポン氏：
弊社は、ビアチャーンを提供する「タイ・ビバレッジ」や飲食事業を手掛ける「OISHI」、スーパーマーケット「Big C」などを展開するTCCグループの傘下にあります。Frasersとしてはまだ創業から７年ほどですが、タイの賃貸工場・倉庫開発で知られていた「TICON（タイコン）」を2017年に、不動産プロパティ「GOLDENLAND」を2020年にそれぞれ合併し、現在はタイ近隣のベトナム・インドネシアをはじめ世界20カ国・70都市に展開しています（資産は約１兆B）。

タイ国内の事業を大きく分けると住宅・産業関連・オフィスビルの３部門があり、加えて、ルンピニ公園の隣接地区を使ったタイ最大規模の複合都市開発プロジェクト「ONE BANGKOK」もFrasersから独立した事業として動いています。タイにはいくつもの大手不動産企業がありますが、住宅・産業関連・オフィスビルを一社で担っているのはFrasersのみと自負しています。そのなかでも産業用不動産はアユタヤやバンコク近郊、EEC（東部経済回廊）を筆頭にタイ国内で40都市以上・900棟以上に展開し、所有面積は300万㎡以上（未開発を含む）。施設にはロボットや自動システムを導入したスマートファクトリーやスマートウェアハウスを備え、400社以上の皆さまにご利用いただいています。

これから何が起きる？ 海外の動向とEECの行方

ガンタトーン：
産業不動産プロバイダーの視点から、今後起こり得るタイにおける海外企業（日本を除く）の動向で注目している点はどこでしょう？

投資の観点でみると現在、海外からタイへの投資において大きな影響をもたらしている要因が ①米中の貿易摩擦 ②米中のテクノロジー摩擦 ③新型コロナウイルス（以下コロナ）であり、すべてにおいて「中国」が共通しています。①〜③により、中国に拠点を構える企業がさまざまなダメージを受けている状況に着目し、彼らがタイに拠点を移動（リロケーション）するかどうかが大きな関心事になっています。コロナが落ち着いた来年以降、本格的な波が来ると予想しています。我々はそれに備え、受け入れる準備を整えていきたいと考えています。

タイ政府が掲げる経済政策「タイランド4.0」の一つ、EECの現状についてはいかがでしょう？

政策を掲げてから約６年。当初の高速鉄道やウタパオ空港の開発など出だしはとても良かったと思いますが、今後いくつかの問題が生じる可能性は避けられません。現在進行中のプロジェクトがこの３年、５年先に本当に実現できるのか。政府は官民連携（PPP）方式と称して民間企業の投資を誘致していますが、正直なところ現時点では収益として大きな成果が得られているわけではないため、この状態が続けば民間企業からの投資が断たれてしまうのではという懸念はあります。現・投資者や、投資を検討している方々からの信頼を得るためにも結果を出すことが必要であり、今まさにEEC本来の価値が試される時期に来ているのではないでしょうか。

Frasersが目指す未来の工業用地

ガンタトーン：
Frasers としての今後の展望を教えてください。

Frasersはここ数年、さまざまな新しいプロジェクトに取り組んでいます。その理由は、「建てて貸す」という既存のビジネスモデルだけでは成り立たないと感じたからです。周囲のニーズが今後さらに細分化されていくなかで、それぞれの要望に一つひとつ丁寧に対応していくことが不可欠だと考えています。その考えをもとに取り組んでいる一つが、三井不動産と合弁でバンコク東部・チャチュンサオ県に建設中の大型物流施設「スマート・ロジスティック・パーク」です。同社が持つ技術や設計方法といったノウハウをはじめ、環境にはもちろん働いている人にとっても優しいサステナブルな施設造りの観点を学ぶ貴重な機会となり、今後新たに発生するプロジェクトでも日本のノウハウを取り入れていきたいと考えています。

そして弊社の最新プロジェクトとして動いているのが、倉庫・工業団地・オフィス・住まいの４つを集合させた「インダストリアル・タウンシップ」です。現在、バンナーの32km付近にある752万㎡の敷地で開発を進めており、来年には正式発表ができる予定です。また、今後も“スマート”をテーマにさまざまなソリューションを展開していくために、ぜひ日本の皆さまの技術や経験をお借りできれば幸いです。